Anzeige

Auf fremden Grund gebaut

Interview mit Dr. Matthias Nagel, dem Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands

<p>Dr. Matthias Nagel. (Foto: Deutscher Erbbau rechtsverband/ Thomas Damm)</p><br/>

Dr. Matthias Nagel. (Foto: Deutscher Erbbau rechtsverband/ Thomas Damm)


Viele haben den Begriff Erbbaurecht schon einmal gehört. Was steckt dahinter? Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands, erklärt das Prinzip dieser Art der Grundstücksfinanzierung und zeigt, wer davon profitiert.



Herr Dr. Nagel, was versteht man unter dem Begriff Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und dem Eigentum an der darauf stehenden Immobilie. Wer also ein Erbbaurecht erwirbt, kauft kein Grundstück, sondern das Recht, das Grundstück wie sein eigenes zu nutzen und darauf zu bauen. Eigentümer des Gebäudes ist dann der Erbbaurechtsnehmer. Für dieses Recht bezahlt er einen Erbbauzins.


Wie könnte ein Vertragsverhältnis zwischen Erbbauberechtigtem und dem Grundstückseigentümer aussehen?


Erbbaurechtsverträge sind nicht normiert, müssen aber dem Erbbaurechtsgesetz entsprechen. Häufig werden die Laufzeiten bis zu 99 Jahre oder länger angelegt. Der Erbbauzins liegt aktuell meist bei zwei bis fünf Prozent des Bodenwertes pro Jahr.



Welche Vorteile ergeben sich beim Erbbaurecht für die beiden Parteien?

Ein Erbbaurechtsnehmer hat nahezu dieselben Rechte wie ein Grundstückseigentümer. Der Vorteil gegenüber dem Volleigentum besteht darin, dass er sich das Geld für den Grundstückskauf spart. Das ist insbesondere für Käufer mit wenig Eigenkapital von Interesse. Für viele Privatpersonen macht das Erbbaurecht damit den Traum von den eigenen vier Wänden überhaupt erst finanzierbar. Der Vorteil für den Erbbaurechtsgeber ist, dass er das Grundstück behält und sich langfristige Einnahmen sichert. Er schützt mit dem Erbbaurecht das Grundstück auch vor Bodenspekulationen.



Gibt es auch Nachteile?

Der Grundstückseigentümer bindet sich mit dem Vertrag auf lange Zeit und verzichtet auf das Geld, das ein Verkauf einbringen würde. Der Erbbaurechtsnehmer muss sich damit arrangieren, dass ihm das Grundstück nicht gehört und die Nutzung zeitlich begrenzt ist. Außerdem können Immobilien mit Erbbaurecht am Markt schwieriger zu verkaufen sein.



Wenn mein Vertrag abgelaufen ist, muss ich mir dann Sorgen machen, dass ich mein Zuhause verliere?

Das Erbbaurechtsgesetz gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung sollten im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Oft liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung gar nicht. Denn in der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und langfristiger Planungssicherheit. Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten und das Erbbaurecht wird erneuert.



Ist es nicht auf lange Zeit gesehen günstiger, ein Grundstück durch Kauf zu erwerben?

Der Liquiditätsvorteil beim Kauf eines Erbbaurechts hält ziemlich lange an. Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für 59 Jahre - wenn von null Euro Eigenkapital, zwei Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten zehn Jahren sowie fünf Prozent Zinsen ab Jahr elf ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von fünf Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen. Wer aber beispielsweise einen Erbbauzins von vier oder fünf Prozent über die gesamte Laufzeit eines 99-jährigen Erbbaurechtsvertrages bezahlt, gibt in der Tat mehr Geld aus, als das Grundstück insgesamt wert ist. Allerdings sieht die Realität meist anders aus. Nur sehr selten behält die Familie das Haus über die volle Vertragslaufzeit. Die meisten Erbbaurechte werden während der Vertragslaufzeit wenigstens einmal verkauft. So kommen immer wieder neue Erbbauberechtigte in den Genuss des Liquiditätsvorteils.


Ist das Erbbaurecht in Deutschland weit verbreitet?

Erbbaurechte werden leider statistisch nicht erfasst. Wir gehen davon aus, dass maximal fünf Prozent aller Immobilien auf einem Erbbaurecht stehen. Insofern stellt das Erbbaurecht in Deutschland, im Vergleich zu anderen europäischen Ländern wie Großbritannien oder den Niederlanden, nur ein kleines Marktsegment dar. Etwa 70 Prozent der deutschen Erbbaurechte entfallen auf Wohnimmobilien.


Wie hat sich dieses besondere Recht in Deutschland historisch entwickelt?

Das Erbbaurecht existiert in seiner heutigen Form seit 1919 und wurde als Instrument eingeführt, um auch einkommensschwächeren Familien Wohneigentum zu ermöglichen und Bodenspekulationen vorzubeugen. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden in Deutschland sehr viele Erbbaurechte ausgeben. Aktuell erleben wir, dass das Erbbaurecht auch wieder mehr in den Fokus rückt, weil bezahlbarer Wohnraum an vielen Orten Mangelware ist. Die Kommunen vergeben neue Erbbaurechte oder senken den Zins für bestimmte Zielgruppen. Die Erbbaurechtsgeber sind überwiegend Städte und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen.



Oft hört man auch den Begriff "Erbpacht". Was versteht man darunter?

Der Begriff Erbpacht wird leider sehr häufig mit Erbbaurecht gleichgesetzt. Das ist falsch. Denn die Erbpacht ist in Deutschland längst gesetzlich verboten. Sie ist eine Form des mittelalterlichen Lehnswesens. Damals zahlte der Erbpächter dem Grundeigentümer - oder Lehnsherren - zunächst einen Preis für den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Gebäude. Diese konnte er dann bewirtschaften und entrichtete dafür regelmäßig einen Erbpachtzins in Form von Naturalien oder Geld. Dabei gehörten dem Pächter aber weder das Haus noch das Grundstück.




Anzeige
Anzeige Anzeige
Anzeige Anzeige

Anzeige Anzeige
Anzeige Anzeige

Datum: 27. February 2018 12:55
Autor: Interview Doris Emmer
Aufrufe: 240x angesehen

Anzeige Anzeige
Anzeige Anzeige
Anzeige Anzeige